augustus 2015
Uw tweede huis in het buitenland en het Nederlandse belastingstelsel
Hoofdverblijf
Vanaf 1 januari 2001 geldt de eigen woningregeling nog slechts voor het huis, dat als hoofdverblijf wordt gebruikt. Alleen voor het hoofdverblijf is de huurwaarde belast en de hypotheekrente aftrekbaar. Andere woningen, zoals een tweede huis in het buitenland, vallen in box 3. Dat komt omdat Nederland met betrekking tot personen, die in Nederland wonen belasting heft over het wereld-inkomen.
De feitelijke huurinkomsten worden in het huidige belastingstelsel niet meer belast. In box 3 worden de inkomsten uit het onroerend goed forfaitair gesteld op 4% van de werkelijke waarde van het tweede huis/vakantiewoning. Hierover wordt vervolgens 30% belasting geheven. Per saldo dus jaarlijks 1,2 % belasting (30% van 4%) over de waarde van het onroerend goed. Met onderhoudskosten, vaste lasten, afschrijving en hypotheekrente met betrekking tot de 2e woning wordt geen rekening meer gehouden. Hiervoor bestaat geen aftrek meer.
Daartegenover staat, dat in het huidige belastingstelsel geen vermogensbelasting en huurwaardeforfait over het tweede huis verschuldigd is.
De hypotheekschuld, die is aangegaan voor de financiering en/of verbouwing van uw tweede huis mag in mindering worden gebracht op de waarde van uw tweede woning.
Het tweede huis in het huidige Nederlandse belastingstelsel en voorkoming van dubbele belasting in het buitenland.
Onder het huidige belastingstelsel valt de tweede woning nu onder de heffing van de inkomstenbelasting; deze tweede woning valt in box 3. Terzake van de berekening van de belasting in box 3 werd het vermogen twee keer per jaar gemeten. Op 1 januari en op 31 december. Over het gemiddelde netto-vermogen (bezittingen minus schulden) wordt in een bepaald jaar een vast rendement van 4% berekend. Over dit forfaitair bepaalde inkomen is de Nederlandse belasting-plichtige 30% belasting verschuldigd.
Nog maar 1 peildatum
Er geldt nog maar één peildatum in box 3. De waarde van uw bezittingen en schulden berekent u in de aangifte vanaf 2011 per 1 januari. In de aangifte 2010 werd nog gerekend met het gemiddelde vermogen aan het begin en het einde van het jaar. Indien een inwoner van Nederland een 2e woning in het buitenland heeft, dan wijst het belastingverdrag tussen Nederland en het land waar het huis is gelegen het heffingsrecht over de inkomsten uit het onroerend goed toe aan de staat, waarin het onroerend goed is gelegen. In dit geval mag er in het buitenland over de (huur)inkomsten belasting worden geheven.
Ten aanzien van de berekende belasting in box 3, zal Nederland vermindering moeten verlenen over de verschuldigde belasting betreffende de tweede woning, die in het buitenland is opgelegd.
Buitenlandse heffing op in het buitenland gelegen onroerend goed
Wanneer u uw buitenlandse huis verhuurt dan bent u in de meeste landen belastingplichtig over de (netto) huuropbrengst, dat u uit de verhuur behaalt. Zowel Nederland als het land waar uw tweede huis is gelegen willen in dit geval heffen. In het belastingverdrag staat echter, dat het land, waar het onroerend goed is gelegen het sterkste heffingsrecht heeft.
De Nederlandse fiscus moet er in dit geval voor waken, dat er geen dubbele belastingheffing ontstaat. Bewaar daarom (betalings)bewijzen aan de buitenlandse fiscus, die betrekking hebben op uw tweede woning in het buitenland. Op grond hiervan kan Nederland belastingvrijstelling of vermindering verlenen.
De Nederlandse vrijstelling wordt als volgt berekend:
Waarde van het buitenlandse o/g – schulden, die op het o/g rusten:
de totale heffingsgrondslag in box 3) x de berekende belasting over box 3 + aftrek ter voorkoming van dubbele belasting. Dit bedrag wordt in mindering gebracht op de te betalen belasting in box 3.
De vrijstelling wordt dus bepaald naar evenredigheid van de waarde van het buitenlandse o/g ten opzichte van de totale “Box 3”-bezittingen. Gezien deze ingewikkelde rekenmethode doet u er verstandig aan om een belastingadviseur in de arm te nemen of om uw vrijstelling te berekenen. Overleg in ieder geval betalingsbewijzen aan de buitenlandse fiscus (bijvoorbeeld betaling buitenlandse inkomstenbelasting over uw buitenlandse huurinkomsten).
Rekenvoorbeeld vermindering ter voorkoming van dubbele belasting
Uw rendementsgrondslag in box 3
op 1 januari 2014 € 250.000,–
Heffingsvrij vermogen 1 januari 2014
€ 21.139 per belastingplichtige) x 2 – : € 42.278
__________________
Belastbaar rendementsgrondslag 2014 : € 207.722
Verschuldigde belasting in box 3 is
30 % van 4% = 1,2 % van € 207.722 = € 2.492
=================
In dit voorbeeld gaan we ervan uit dat in de rendementsgrondslag een tweede huis in het buitenland is betrokken die gefinancierd is met een hypothecaire lening van € 100.000,–
Waarde o/g in het buitenland op 1 januari 2014 € 150.000,–
Hypotheek op het o/g in het buitenland – € 100.000,–
__________________
Netto waarde o/g in het buitenland op 1 januari 2014 € 50.000,–
=================
______________________________________________________________
Vermindering ter voorkoming van dubbele belasting
4% van € 50.000,– (over bezittingen in het buitenland)
________________________________________ = 2.000 : 10.000 = 0,2
4 % van € 250.000,– (over Nederl. bezittingen)
> = 0,2 x € 2.492 = € 498,20
Na vermindering ter voorkoming van dubbele belasting
betaalt u in Nederland in box 3
In Nederland betaalt u in box 3 € 2. 492,–
Vermindering ter voorkoming van dubbele belasting – € 498,20
__________________
= Totaal verschuldigd € 1.993,80
=================
Nog enkele opmerkingen
Buitenlands belastingplichtig en box 3
Als u in het buitenland woont en in Nederland een vakantiewoning koopt moet u hierover in Nederland belasting betalen. Dit lijkt een beetje op het hierna te noemen onderdeel immigratie. De persoon is over het hele jaar geen box 3 heffing in Nederland verschuldigd. Het heeft dus zin om een vakantiewoning na 1 januari te kopen. Als u emigreert en vermogen in Nederland houdt geldt dezelfde voordelige regeling.
Emigratie en box 3
Als u emigreert (of immigreert) wordt het vermogen naar tijdsgelang meegenomen in uw aangifte, gedeelten van een kalendermaand worden niet meegenomen. Het heeft dus geen zin om uw emigratiedatum te plannen.
Immigratie en box 3
Als u na 1 januari in Nederland gaat wonen dan wordt uitgegaan van het vermogen op 1 januari in het jaar van immigratie. Dit vermogen wordt vervolgens tijdsevenredig berekend, u zult dus niet teveel betalen.
