De wet schrijft voor dat een particuliere koper van een “tot bewoning bestemde onroerende zaak” binnen drie dagen na de terhandstelling van de koopakte, het recht heeft om de koop te ontbinden. Het recht om de koopovereenkomst te ontbinden binnen de bedenktijd bestaat niet alleen bij aankoop van een bestaande woning, maar ook wanneer een woning wordt gebouwd in opdracht van een particulier.

De bedenktijd geldt alleen voor de koper, niet voor de verkoper. Binnen de bedenktijd heeft de koper, zonder opgaaf van redenen, het recht de koopovereenkomst volledig te ontbinden. Gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst is niet mogelijk. Wanneer binnen zes maanden tussen dezelfde partijen een nieuwe koop tot stand komt, ontstaat dit recht niet opnieuw.

Het invoeren van de bedenktijd heeft een aantal redenen gehad. Allereerst is de bedenktijd ingevoerd om de koper in de gelegenheid te stellen een deskundige in te schakelen. Uiteraard heeft de koper voordat de overeenkomst word gesloten ook de mogelijkheid om een deskundige in te schakelen, bijvoorbeeld om zich te laten informeren over de bouwkundige staat van de woning of bepaalde in de koopovereenkomst opgenomen voorwaarden, de bedenktijd vergroot deze mogelijkheid. Daarnaast is de bedenktijd ingevoerd om te voorkomen dat kopers een overhaaste beslissing nemen. Zeker in tijden dat de huizen als warme broodjes over de toonbank gingen, wilde het nog wel eens gebeuren dat een koper achteraf spijt kreeg van een overhaaste beslissing.

De bedenktijd begint te lopen nadat de koopakte aan de koper ter hand is gesteld. De termijn van drie dagen begint op de dag na de dag van terhandstelling. De bedenktijd mag niet eindigen op een zaterdag of een zondag. Daarnaast moeten in de termijn van drie dagen tenminste twee dagen voorkomen die geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn. Wordt de koopovereenkomst dus donderdag ter hand gesteld,  dan begint de bedenktijd vrijdag om 0:00 uur te lopen en loopt af op maandag om 24:00 uur.

Binnen de bedenktijd kan de verklaring dat de koopovereenkomst wordt ontbonden, vormvrij worden gedaan. De ontbinding mag dus mondeling worden ingeroepen, verstandig is uiteraard om dit schriftelijk (liefst aangetekend) te doen. Zo voorkomt u dat u later met een bewijsprobleem zit. Ook is het verstandig om de koper schriftelijk te laten verklaren dat hij, en wanneer, de koopakte ter hand gesteld heeft gekregen. In gerechtelijke procedures waarin de vraag aan de orde komt of al dan niet binnen de bedenktijd is ontbonden, geven kopers nogal eens aan de koopakte op een later moment (of zelfs helemaal niet) te hebben ontvangen. Daardoor zou de bedenktijd later of zelfs nog helemaal niet zijn ingegaan. Ook voor makelaars is dit een punt van aandacht.

Een voorbeeld uit de praktijk. Koper en verkoper worden het eens over de aankoop van een woning. Koper tekent de overeenkomst, waarna ook verkoper tekent. De door beide partijen ondertekende overeenkomst wordt vervolgens door de makelaar opgestuurd naar koper. Koper komt echter bij de levering van de notaris niet opdagen. Wanneer verkoper verhaal haalt bij koper, geeft koper aan de koopovereenkomst nimmer te hebben ontvangen en dat hij alsnog gebruik wil maken van zijn recht om te ontbinden binnen de bedenktijd. Nu verkoper in de gerechtelijke procedure niet kon aantonen dat de koopakte aan de koper ter hand was gesteld, kon koper nog gebruik maken van de mogelijkheid te ontbinden. In een procedure tussen verkoper en zijn makelaar werd de makelaar vervolgens veroordeeld in de schade die verkoper hierdoor had geleden. Het had op de weg van de makelaar gelegen zich ervan te verzekeren dat koper de akte ook daadwerkelijk had ontvangen, bijvoorbeeld door hem een ontvangstbevestiging te laten versturen.

In het kader van de bedenktijd is het goed om, vóór de aankoop van een woning, van de geldende regels op de hoogte te zijn. Het zou bijvoorbeeld vervelend zijn wanneer u bijvoorbeeld op een openbare veiling ten overstaan van een notaris een woning koopt en u er nadien achter komt dat u bij een dergelijke (veiling)aankoop geen recht heeft op drie dagen bedenktijd!

Ilse van Ast (ilse@bosmavanast.nl) is werkzaam als advocaat bij Bosma | van Ast Vastgoedadvocaten (www.bosmavanast.nl) en gespecialiseerd in het vastgoedrecht.