Vastgoedtransacties waarvan de koopprijs is afgesproken in EURO’s
Koopprijs in EUR, kosten in ANG
De kosten van vastgoedtransacties dienen te worden voldaan in ANG. Het gaat hierbij om de kadaster kosten, overdrachtsbelasting, omzetbelasting, zegel- en registratiekosten en notariële kosten. Omdat de koers EUR-ANG niet is vastgesteld en per dag verschilt, levert dit zonder nadere afspraken wisselende bedragen aan kosten op voor kopers indien de koopprijs wordt afgesproken in EUR. Tot op heden werd door de notaris voor het definitieve bedrag aan kosten vastgehouden aan de EUR-ANG koers zoals die gold op de dag van passeren. Deze koers is vrijwel altijd anders dan de koers welke is gebruikt bij het opstellen van de voorlopige nota van afrekening, waardoor er een verschil in kosten ontstond op het moment van passeren. Hierdoor kwam het geregeld voor dat de notaris op de afgesproken dag niet konden passeren omdat er te weinig geld was overgemaakt om alle kosten te dekken. Cliënt wist immers nooit van tevoren hoeveel de kosten op de dag van passeren zouden bedragen. Om dit in de toekomst te voorkomen heeft de notaris voor EUR-transacties onderstaand beleid vastgesteld.
Opties
Cliënten die betrokken zijn bij EUR-transacties hebben twee opties:
Optie 1 – voor de berekening van de kosten in ANG wordt vastgehouden aan de koers op de dag van ondertekening van de koopovereenkomst d.m.v. een addendum;
OF
Optie 2 – voor de berekening van de kosten in ANG wordt de koers van de dag van passeren gehandhaafd.
Optie 1.
Op het moment dat de notaris een koopovereenkomst binnen krijgen waarbij de koopprijs is afgesproken in EUR zal de notaris contact opnemen met de betrokken makelaar om na te gaan welke optie partijen kiezen. Het heeft uiteraard onze voorkeur om de keuze van cliënten al te ontvangen bij het aanbieden van het dossier. Indien de makelaar hierbij aangeeft dat partijen kiezen voor optie 1. stelt de notaris het daartoe opgestelde addendum op (download NL versie hier) met daarin opgenomen de koers van de dag van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Hierbij voegt de notaris het koersoverzicht van CBCS van die dag toe aan het addendum. Van de makelaar ontvangen wij vervolgens graag het door verkoper en koper getekende addendum.
Optie 2.
Indien cliënten kiezen voor optie 2 brengt dit voor de notaris extra werkzaamheden met zich mee en voor de cliënt onzekerheid. De kosten dienen meerdere keren te worden berekend, namelijk bij het opstellen van de nota, eventuele wijzigingen tussendoor en bij het passeren van de akte. Voor iedere nieuwe EUR-transactie waarbij voor optie 2 wordt gekozen brengen wij het door ons bestede aantal uren in rekening, met een minimum van ANG 750,00. Voor cliënt brengt deze optie het risico met zich mee dat de notaris op de dag van passeren te weinig geld hebben om alle kosten te voldoen door de mogelijk ontstane koersverschillen. Het tekort zal dan door cliënt moeten worden bijgestort zodat de notaris alsnog kan passeren. In de ervaring van de notaris ervaring gaan hier vaak enkele dagen overheen en levert dit voor cliënt hogere bankkosten op. In geen enkele situatie zal de notaris dit tekort, hoe groot of klein ook, voorschieten. Deze gevolgen dienen voorafgaand aan de transactie duidelijk te zijn voor partijen.
Voorkeur voor optie 1.
De voorkeur van de notaris gaat uit naar optie 1., zodat de kosten voor iedereen vanaf het begin inzichtelijk zijn en niet op de dag van passeren nog wijzigen waardoor er “onverwacht” door cliënt moet worden bijbetaald.
Bron: Nieuw beleid EUR vastgoedtransacties – Notariskantoor Moerdijk 27.10.2023
